VNA Vonovia SE

О компании Vonovia SE

Vonovia SE — одна из крупнейших немецких компаний в сфере жилой недвижимости.

Структура бизнеса Vonovia содержит три основных сегмента:

• предоставление жилой недвижимости в аренду;
• Value-Add бизнес — модернизация и перепродажа зданий и сооружений;
• продажа недвижимости.

Портфель компании состоит из 416 тыс. апартаментов, расположенных в Германии, Швеции, Австрии, Франции и Нидерландах.

В чем идея?

Заработать на акциях, которые могут вырасти благодаря налаженному бизнесу и ориентации на «зеленые» технологии.

Почему нам нравится Vonovia SE?

Причина 1: крупный игрок с эффективной бизнес-моделью и высокими темпами роста

Несмотря на локдаун и спад в мировой экономике, сегмент Real Estate, который состоит из зданий сооружений, земельных участков, продемонстрировал стабильность в 2020 году. Низкие ставки и программы финансового стимулирования, запущенные многими государствами, поддержали рынок недвижимости. Среди бенефициаров оказалась компания Vonovia — один из крупнейших представителей этого сегмента в Европе.

Компания показывает высокие темпы роста: с 2013 года Vonovia смогла существенно расширить собственный объем жилой недвижимости — со 180 тыс. до 416 тыс. апартаментов. При этом с 2017 по 2020 год справедливая стоимость портфеля недвижимости увеличилась с €33,4 млрд до €58,9 млрд, совокупный среднегодовой темп роста составляет более 15,2%. В основном Vonovia пополняет собственный портфель активов за счет проведения сделок по слиянию и поглощению, покупая другие Real Estate компании, или приобретая пул недвижимости. Основная доля активов приходится на Германию (86%), однако компания активно расширяет свое присутствие в Швеции и Австрии.

Помимо стремительного роста, значимая особенность Vonovia — огромный опыт в сфере недвижимости и диверсификация бизнеса. Основное направление компании — предоставление в аренду жилья, на долю которого приходится 52% доходов. В 2020 году у Vonovia доля свободных апартаментов, предоставляемых в аренду, составляла 2,4%. Для сравнения — последние 4 года данный показатель не поднимался выше 2,6%. Органический рост стоимости аренды оказался на уровне 3,1%.

Компания также преуспела в продажах жилья: в прошлом году средний уровень наценки к стоимости актива при продаже составлял 39,6%. Помимо этого, компания развивает собственные девелоперские проекты: в планах реализовать 37 тыс. апартаментов, чтобы пополнить собственный портфель для последующей сдачи в аренду и 9 тыс. апартаментов для продажи с ориентировочной стоимостью €3,1 млрд. Валовая рентабельность, Gross Margin, ожидается в диапазоне 20–25%. В прошлом году компания уже реализовала 1,44 тыс. апартаментов для аренды и 646 для продажи, а в 2021 году Vonovia планирует реализовать еще 1,5 тыс. апартаментов для аренды и 1 тыс. для продажи.

Менеджмент позитивно оценивает развитие компании в 2021 году. По их прогнозам, органический рост доходов от аренды жилья может оказаться в диапазоне 3–3,8%, доля свободных апартаментов не превысит 2,5%, а показатель справедливой стоимости портфеля недвижимости — Fair Value Step-Up — окажется на уровне 30%.

Таким образом, Vonovia смогла продемонстрировать устойчивость бизнеса в условиях пандемии, поэтому существует высокая вероятность, что компания продолжит расширять собственный портфель активов и демонстрировать высокие темпы роста, особенно на фоне восстановления европейской экономики.

Причина 2: применение экологичных энергосистем в апартаментах для снижения выбросов CO2

Дополнительный фактор роста и повышения конкурентоспособности Vonovia — план внедрения новых энергосистем с низким уровнем выбросов CO2 среди апартаментов компании. Совместно с Fraunhofer Institutes компания реализует трехлетний проект по разработке и тестированию новых технологий в данном направлении, чтобы предоставлять электроэнергию и отопление с нулевым выбросом углерода. Помимо этого, компания уже реализует несколько девелоперских проектов с применением этих технологий.

Основной стимул для развития «зеленого» направления — введение налога на выбросы CO2, который с 2021-го года будет составлять €25 за тонну, а к 2030 вырастет до €55. При этом немецкое правительство предоставляет субсидии домовладельцам на установку экологичных энергосистем, которые покрывают до 45% стоимости замены и достигают €120 тыс./апартаменты. Общий размер стимулирующей программы составляет €32 млрд с продолжительностью до 2030 года.

Таким образом, активное участие в программе снижения выбросов CO2 может способствовать дополнительному повышению лояльности среди клиентов к Vonovia, дополнительному росту стоимости активов (NAV) компании и повышению маржинальности по EBITDA в направлении Value-Add.

Причина 3: финансовое состояние

За прошлый год Vonovia смогла показать отличные результаты: выручка компании выросла на 6,3% до €4,37 млрд, а показатель Adj. EBITDA увеличился на 8,5% до €1,91 млрд. Маржинальность по EBITDA оказалась на уровне 43,7%, что выше среднеотраслевого уровня. Размер средств от операционной деятельности (FFO) группы достиг €1,35 млрд, что на 10,6% больше прошлогоднего результата; FFO на акцию составил €2,38.

У компании умеренный уровень долговой нагрузки относительно аналогичных компаний: размер чистого долга составляет €24 млрд. Показатель Net Debt/EBITDA высокий — 12,3x, однако Loan to value (LTV, коэффициент «кредит/залог») находится на уровне 41,1%, а Interest Cover Ratio (коэффициент покрытия процентов) — 4,8х, что указывает на отсутствие проблем с обслуживанием долга. Основные характеристики долга таковы: средний уровень стоимости долга (Average cost of debt) — 1,4%, взвешенный срок погашения (Average maturity) составляет 7,9 лет. Агентство S&P присвоило рейтинг компании на уровне BBB+.

Во время последней презентации менеджмент компании представил оптимистичные прогнозы на 2021 год: ожидается выручка в диапазоне €4,9–5,1 млрд (средний рост 14,4%), Adj. EBITDA в диапазоне €1,975–2,025 млрд (средняя маржинальность на уровне 40%), Group FFO на уровне €1,415–1,465 млрд, при этом предполагается размер дивидендов в размере 70% от Group FFO.

На данный момент по мультипликаторам акции компании торгуются на следующих уровнях:

• Forward P/S — 6,5x;
• P/E — 9,7x;
• P/B — 1,34x.

По мультипликаторам P/E и P/B компания находится на привлекательных уровнях для входа.

В марте этого года несколько инвестиционных банков и компаний повысили свои оценки стоимости акций Vonovia:

• JPMorgan Chase — €62;
• Jefferies Financial Group — €66;
• The Goldman Sachs Group — €83,7;
• Deutsche Bank Aktiengesellschaft — €68;
• UBS Group — €70.