VICI VICI Properties Inc

VICI Properties Inc. (VICI.US) – инвестиционный фонд недвижимости (REIT), владеющий одним из самых больших в мире портфелей гостиничных, игровых и развлекательных заведений. Его объекты сдаются таким крупнейшим операторам индустрии азартных игр и гостиничного бизнеса, как Caesars Entertainment, Penn National Gaming и Century Casinos.

Фонд с устойчивым бизнесом

По своей структуре VICI Properties является стандартным REIT, доходы которого формируются за счет рентных платежей. Однако у данного фонда есть несколько особенностей, которые выделяют его среди других фондов недвижимости:

• VICI Properties инвестирует в недвижимость для игорных заведений, которые практически всегда поддерживают высокий интерес к себе, что обеспечивает фонду стабильные поступления рентных платежей. Во время локдауна индустрия азартных игр столкнулась с определенными трудностями, однако даже в этом случае VICI продолжал получать доходы от арендаторов. Стоит отметить, что в течение прошлого года ситуация начала налаживаться. В недавно представленной идее по MGM Resorts мы уже говорили, что American Gaming Association (Ассоциация игровой индустрии США) в своем отчете отметила следующее – «987 коммерческих казино США за первые 10 месяцев 2021 года принесли более $44,15 млрд, обойдя прошлый рекорд, установленный в 2019 году, — $43,65 млрд».
• У фонда достаточно диверсифицированный портфель недвижимости, состоящий из 27 игорных заведений, площадь, которых превышает 46 млн кв. футов и включает около 17.8 тыс. гостиничных номеров и более 200 ресторанов, баров, ночных клубов и букмекерских контор. При этом VICI Properties сдает свою недвижимость в аренду ведущим в отрасли операторам игорного бизнеса среди которых: Caesars, Century Casinos, Hard Rock International, JACK Entertainment и Penn National Gaming.
• Фонд заключает долгосрочные контракты на выгодных для себя условиях. Прежде всего стоит отметить, VICI Properties сдает недвижимость по принципу Triple Net Lease (NNN) — другими словами, помимо арендной платы арендатор также обязуется платить прочие расходы (налоги, техническое обслуживание, страхование), что существенно сокращает операционные риски фонда. Средневзвешенный срок заключенных арендных договоров составляет 43.3 года, что значительно превышает значения ближайших конкурентов (Essential Properties – 13.9 лет, Store Capital – 13.5 лет). При этом 97% всех заключенных контрактов имеют протекцию от инфляции, которая заключается в корректировке рентных платежей в случае резкого роста показателя CPI (Consumer Price Index). На данный момент годовая инфляция в США составляет 7.5%, что является рекордом за 40 лет. В сложившихся условиях данный пункт является крайне важным для сохранения реальной стоимости рентных платежей.

Таким образом, VICI Properties является надежным фондом недвижимости, который не только поддерживает низкий уровень операционных рисков, но и защищает активы от инфляционного воздействия.

Пополнение портфеля новыми объектами недвижимости

VICI Properties продолжает расширять свой пул недвижимости. В прошлом году фонд объявил о проведении двух сделок:

• Приобретение MGM Growth Properties за $17.2 млрд. В случае успешной реализации сделки, в портфель VICI Properties войдут 7 премиальных курортов в Лас-Вегасе и 8 крупных региональных объектов недвижимости. Среди них можно отметить: The Mirage, Mandalay Bay, MGM Grand, Luxor, Beau Rivage и MGM Springfield. Договор аренды будет заключен с MGM Resorts на 25 лет, первоначальный размер рентных платежей составит $1.01 млрд. По контракту также будет проводиться ежегодное повышение рентных платежей на 2% или на уровень CPI до 3%. Ожидается, что сделка будет закрыта в первом полугодии этого года.
• Покупка The Venetian Resort за $4 млрд наличными. В рамках сделки VICI получит: Venetian Resort Las Vegas, Sands Expo и Convention Center. Первоначальный размер рентных платежей составит $250 млн, cap rate 6.25%, что является высоким уровнем относительно среднего значения по рынку недвижимости. При этом механизм повышения рентных платежей аналогичный с тем, что представлен в сделке с MGM Growth Properties. Предположительно сделка будет закрыта в течение первого квартала этого года.

Благодаря заключению данных сделок VICI Properties сможет не только расширить свой портфель и еще больше диверсифицировать активы, но и существенно увеличить выручку и продолжить повышение дивидендных выплат.

Финансовое состояние

Стоит отметить, что фонд демонстрирует рост по основным финансовым показателям. За первые 3 квартала прошлого года выручка фонда выросла на 32% с $852.5 млн до $1126.4 млн. За аналогичный период показатели Adj. EBITDA и AFFO (Adj. Funds from operations) также выросли на 23% и 31.5% соответственно, достигнув $978 млн и $768 млн.

На данный момент у VICI умеренная долговая нагрузка, размер долга составляет $4.75 млрд, а наличных и эквивалентов — $670 млн. Показатель Net Debt/Adj. EBITDA находится на уровне 3.1x, а Interest Coverage Ratio равен 4.7x. Средневзвешенный размер ставки едва превышает 4.1%. Помимо этого, у компании нет займов с датой погашения раньше 2024 года. Другими словами, фонд вполне может справляться со своими текущими обязательствами.

VICI стабильно повышает размер дивидендных выплат, в 3Q21 прирост составил на 9.1% до $1.44 на акцию. Текущий уровень дивидендной доходности составляет 5.1%. Фонд направляет на дивиденды 69.5% от годового размера AFFO, при этом целевой уровень 75%. Таким образом, VICI будет продолжать увеличивать распределение средств на дивиденды.

По основным мультипликаторам фонд торгуется на следующих уровнях: EV/S – 14.8x, EV/EBITDA – 15.2x, EV/CFO – 23.3x, PE – 15.3x. По показателям PE и EV/CFO VICI Properties торгуется дешево относительно среднерыночных уровней.

С начала года несколько инвестиционных домов установили следующие ценовые таргеты: Citigroup – $32, Truist Financial - $35, Berenberg Bank - $35.

Апдейт от 18.04.2022

VICI Properties Inc. — инвестиционный фонд недвижимости (REIT). Портфель фонда является одним из самых больших в мире и состоит из 27 игорных заведений (общая площадь превышает 46 млн кв. футов), около 17,8 тыс. гостиничных номеров и более 200 ресторанов, баров, ночных клубов и букмекерских контор.

VICI Properties сдает свою недвижимость в аренду ведущим в отрасли операторам игорного бизнеса: Caesars, Century Casinos, Hard Rock International, JACK Entertainment и Penn National Gaming.

Одним из драйверов роста фонда является пополнение портфеля новыми объектами недвижимости. Сейчас VICI Properties покупает MGM Growth Properties за $17,2 млрд и The Venetian Resort за $4 млрд. Ожидается, что сделки будут закрыты в течение этого года. Ожидаем, что расширение портфеля и увеличение доходов фонда за счет этих двух сделок, в конечном итоге позитивно отразится на капитализации VICI Properties.